Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn.
Thông tin trên được đưa ra tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES) 2024 của Batdongsan.com.vn, được tổ chức tại TP.HCM ngày 5/12. Các chuyên gia đã phân tích hành trình 30 năm thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, cũng như toàn cảnh thị trường hiện nay – so sánh với thế giới, đưa ra nhiều thông tin đáng chú ý.
Giá BĐS đang là chủ đề được quan tâm hàng đầu. Theo số liệu từ Global Property Guide, tăng trưởng giá BĐS của Việt Nam trong 5 năm (từ 2019 – 2024) đạt mức 59%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)…
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết có 4 yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá BĐS là kinh tế, quản lý, xã hội và môi trường. Trong khuôn khổ sự kiện, vị chuyên gia đã phân tích cụ thể về 3 yếu tố đầu tiên.
BĐS vẫn là kênh đầu tư có lợi suất tốt nhất tại Việt Nam trong 10 năm qua
Đối với yếu tố kinh tế, tăng trưởng GDP bình quân đầu người của Việt Nam hiện ở mức 34,8%, cao hơn trung bình thế giới (20,8%) và các nước đang phát triển (22%). Mặt khác, lạm phát cũng ở mức cao hơn so với trung bình các nước. Môi trường lãi suất ở Việt Nam đang dần trở về mức thuận lợi hơn và tỷ trọng tài sản tích trữ trong GDP khá cao (32,8%), đứng thứ 27 trên thế giới (trung bình 27,1%).
Với lượng tiền tích trữ, người Việt có một số kênh đầu tư chủ yếu là thị trường tài chính, BĐS, vàng, ngoại tệ và gửi tiết kiệm. Trong khi kênh đầu tư vàng nhiều biến động, rủi ro và chênh lệch lớn giữa giá vàng trong nước và thế giới, kênh ngoại tệ và gửi tiết kiệm lại có lợi suất ở mức khá thấp, khoảng 9 – 13%/2 năm.
Hiệu quả đầu tư của một số kênh phổ biến tại Việt Nam từ 2015 – 2024.
Theo Batdongsan.com.vn, BĐS vẫn được đánh giá là kênh đầu tư có lợi suất tốt nhất tại Việt Nam trong 10 năm qua, với tỷ suất lợi nhuận của loại hình Chung cư đạt 197% và Đất nền đạt 137% vào quý 4/2024 so với quý 1/2015. Rõ ràng, yếu tố này ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá BĐS.
86% người Việt chỉ nắm giữ BĐS dưới 1 năm
Yếu tố thứ hai là quản lý, với thuế vừa là nguồn thu, vừa là công cụ quản lý thị trường. Dữ liệu từ Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) cho thấy tỷ trọng thuế BĐS trong GDP theo quốc gia của Việt Nam đang ở mức 0,03%, thấp hơn hẳn so với các quốc gia khác như Trung Quốc, Singapore (1,5%), Nhật Bản (2,6%), Hàn Quốc (4%)…
Theo ông Quốc Anh, tham khảo từ một số quốc gia trên thế giới, có thể thấy thuế BĐS được sử dụng làm chính sách quản lý thị trường và tối ưu nguồn thu. Tuy nhiên, trước khi áp dụng, nhiều thách thức về lý thuyết và vận hành cần được cân nhắc sao cho phù hợp.
5 loại thuế phổ biến trên thế giới để quản lý BĐS bao gồm thuế sở hữu, thuế thu nhập, thuế trước bạ, thuế để trống và thuế phát triển.
“ Có những quốc gia đánh thuế rất chặt, chẳng hạn như Singapore với thuế sở hữu lên tới 16%, thuế trước bạ 35%. Như vậy, chi phí thuế trong cơ cấu giao dịch rất lớn. Ở một quốc gia khá tương đồng với Việt Nam như Thái Lan, thuế sở hữu chỉ 0,3%, nhưng thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bán lên tới 35%, thuế trước bạ 2% – trong khi Việt Nam chỉ có 0,5% ”, ông Quốc Anh phân tích.
Đi sâu hơn vào thuế thu nhập cá nhân, lãnh đạo Batdongsan.com.vn cho hay đây là loại thuế ảnh hưởng rất lớn đến thị trường, được áp dụng khác nhau ở mỗi quốc gia, một số nơi dùng để kiểm soát lướt sóng BĐS.
Tại Việt Nam, thông thường mức thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị BĐS khi thực hiện giao dịch bán, còn cho thuê là 5% nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm.
“ Phải lưu ý rằng nguyên tắc đánh thuế trên thế giới còn dựa vào thời gian sở hữu BĐS. Theo một thống kê, chúng tôi nhận thấy đối với người dân châu Âu, 23% nắm giữ BĐS 3-4 năm, 33% giữ trong 5-10 năm và có tới 38% giữ BĐS trên 10 năm. Chỉ có 7% là dưới 3 năm.
Trong khi đó tại Việt Nam, 86% nắm giữ BĐS dưới 1 năm, thậm chí tỷ lệ nắm giữ chỉ 3-6 tháng lên đến 36%. Quan điểm cho rằng BĐS Việt Nam là thị trường lướt sóng xuất phát từ đó.
Tại Nhật Bản, nếu giữ BĐS trên 5 năm thì thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bán là hơn 20%, nhưng nếu dưới 5 năm, con số này sẽ lên gần 40% – tức là gấp đôi. Chúng tôi nghĩ việc Việt Nam làm theo các quốc gia khác chỉ là sớm muộn ”, ông Quốc Anh đưa ra góc nhìn.
Thứ ba là thuế trước bạ, tức là những loại thuế áp dụng khi chuyển quyền sở hữu, thường tính theo giá trị giao dịch hoặc giá trị tài sản. Phía Batdongsan.com.vn chỉ ra thuế trước bạ ở Việt Nam không quá cao, chỉ khoảng 0,5%. Tuy nhiên, nhìn sang Singapore, con số này lên tới 1-6%, sau đó tăng lên 5-35% đối với BĐS thứ 2 trở đi.
Loại thuế tiếp theo chưa phổ biến nhưng bắt đầu manh nha trong Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam là thuế bỏ trống, đánh vào việc sử dụng không hiệu quả BĐS. Cuối cùng là thuế phát triển, mới có một số quốc gia áp dụng, là những loại thuế đánh vào BĐS để có nguồn chi phí cho việc phát triển hạ tầng, tiện ích, dịch vụ, an sinh xã hội trong khu vực có BĐS đó.
Người trẻ Việt ở thời nào cũng khó tự mua được nhà
Cuối cùng là yếu tố xã hội. Dân số và tốc độ đô thị hóa của Việt Nam cho thấy nhiều cơ hội tăng trưởng nhu cầu BĐS. Xu hướng gia đình nhỏ hơn cũng thúc đẩy nhu cầu mua BĐS cho thế hệ sau thừa kế và hành trình tự sở hữu nhà của người trẻ. Ngoài ra, về mặt văn hóa, người Việt Nam có nguyện vọng lớn với việc sở hữu BĐS trong đời.
Theo Batdongsan.com.vn, so sánh lương trung bình và giá nhà của thời xưa – nay, có thể thấy không riêng Gen Z mà người trẻ Việt, dù ở thời buổi nào cùng gặp không ít khó khăn trong việc tự mua nhà.
Thời điểm năm 2004, một cá nhân thuộc thế hệ 7x mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua một căn chung cư (60 m2) giá 0,6 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%. Sau 10 năm, số năm thu nhập để một cá nhân thuộc thế hệ 8x mua được căn hộ như trên là 22,7 năm. Giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%.
Mô hình gia đình dần thay đổi, tạo ra nhu cầu mua BĐS để cho thừa kế và thách thức tự mua nhà an cư.
Đến năm 2024, một cá nhân 9x cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên (giá 3 tỷ đồng) trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%. Tuy số năm thu nhập và lãi suất giảm dần theo thời gian, nhưng nhìn chung người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể tự sở hữu nhà.
Dù vậy, người Việt Nam nói riêng và người châu Á nói chung vẫn kỳ vọng cao về việc sở hữu BĐS trong đời, với các lý do phổ biến gồm lợi suất cao và ổn định, thị trường tài chính chưa phát triển, sự công nhận từ xã hội và tài sản – nơi sinh sống cho gia đình.
